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September 7, 2017 · 1 min read

严命当前，投资者如何避重就轻得到最大收益？

2017年温哥华房产市场投资指南 温哥华土豪最关注热点：何为房屋空置税？该如何应对？ 2016年11月16日，温哥华市议会投票通过房屋空置税议案（Empty Homes Tax），该议案于2017年开始实行；2017年底，物业业主将收到政府部门关于物业状态的说明，首笔税款将于2018年2月交付。 根据市政府的房屋空置税法案，该税项的征收的对象为非自住的房产，空置超过半年的房产。空置房屋的住宅用地也要缴付该税。 空置税税率为1%，若房产价值100万加币，那么政府将征收的空置税为1万加币。 对于温哥华的空置税的出台，温哥华市长Gregor Robertson解释说：近年来，连续多年温哥华的出租房屋市场空置率几乎为零，空置税的出台将鼓励投资业主们将空房迅速投放出租市场，以有效缓解温哥华当前严峻的住房短缺问题。 自住房不受影响！但如何定义自住房？ 该房为业主的主要居住地，业主在此进行正常的日常活动，例如交付BC Hydro 账单和收取政府邮件等，而且通常此房也是政府记录（医疗系统及驾照登记）中用作的地址。 不适用于该税项的情况： 房产正在进行大范围的装修，或者正在建设或重建（有许可证）； 房产的所有者（或其他占有者）正在接受医疗或修复性护理； 房产所有者已经死亡，房屋正在进行遗嘱认证或授予待定； 房产所有权在上一年发生了变化； 房产受到现有租赁规定的限制； 房产所有者以工作为目的使用该处房产6个月，但是在其他地方拥有主要住所； 房产受到法院的禁止入住令； 房产受到停车限制、土地大小、形状或其它限制，导致房屋不能在该居住用地上被建造。 关于房屋空置税的问题，社会大众众说纷纭，但大多投资人士表达了对此的担忧！Steve Hui 团队在此为大家进行全面的解析以缓解大家对于该空置税对房产投资方面的忧虑。 确切得说，每次政府有关部门提出或通过某项议案时，多多少少会掀起社会舆论的波澜。但纵观温哥华近几年地产发展的历史，不难看出：遍地黄金的温哥华，地贵如稀，房屋建造量严重落后于本地温哥华人对于房屋的需求。世界各国的新移民不断涌入温哥华，海外资金链争分夺秒得流入温哥华本地资本市场，有点经济头脑的各位，根据简单的市场需求与供应量的关系，不难分析出：温哥华房产市场一直处于卖方市场，房屋短缺的现象在大温的各个地区比比皆是。各位由此可知：造成温哥华高房价的根本原因就是房屋短缺太严重！任何政府对房产的外在打击和施压只会激化温哥华房产市场的尖锐问题，而无法从根本上克制高房价！ 温哥华连续多年被世界权威旅游杂志评为前3名世界最宜居城市：绿水青山环抱，海滨豪宅享受高品位生活——这是国内被雾霾侵害的人们只能在梦中向往的仙境！身在温哥华的我们是幸运的，我们享受着社会的稳定，出入家门的平安，还有工作与生活平衡的和谐统一。我们在温哥华拥有的都是世界最高标准：我想那些身受战火之苦的人们恐怕这辈子都没有这个机会来这里看一看吧？ 所以各位，此时在温哥华的我们，是不是更应该积极投身于自己喜爱的事情上去呢？投资房产无论在哪个国家和哪个时代，都是王道！每当温哥华市府出台一项新的针对房产市场的法案时，各位无需慌张，Steve Hui都会第一时间为你找到解决方案，时时刻刻把你的利益摆在第一位！我们会审时度势，客观分析当前形势，为各位找到最佳解决方案！所以我们做事，你们放心！互相信任，互相体谅是我们合作的基础！Steve Hui就是你的大温房产市场投资向导！拥有我们，走遍大温都不怕！

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September 7, 2017 · 1 min read

大温楼花市场分析与前景展望

近年来，在大温地区开发的高层公寓楼盘比比皆是，温哥华向着钢铁水泥森林突飞猛进。同时，越来越多居住、工作在温哥华的人士也喜爱上了都市的生活方式，购买公寓楼花就成为了许多购买以自住及房产投资人士的首选目标。但是你真的了解楼花的优劣势，以及购买楼花有什么需要注意的地方吗？ 潜在优势 比建成后便宜；签约时，买家只需支付少额订金作为首期。物业建成一般需几年的时间，在温哥华房地产市场不断上升的环境下，该物业也随着升值。等到物业完全建成后，以现货推出市场，自然是笔可观的收益。 因为是买还在建造中的新房，你还可以自定义设计元素、内饰风格，甚至还有你的房间布局。更重要的是在建成并入住的10年内你不必担心有任何因施工质量或用料造成的花费维修，在 BC 省，所有房地产开发商需要给旗下所有的新建住宅从业主保护办公局（Home Owner Protection Office）购买2-5-10的房屋质量保证保险（Home Warranty Insurance program）以及备案。 2-5-10年房屋质量保证包括： 2年的施工质量和材料质量（Labour and Material），具体包含12个月的房屋内部所有设施的质保； 15个月的所有公共设施的质保； 24个月的水电暖系统以及空调的质保； 5年的建筑外部密封系统（Envelope）的质保，例如外墙、屋顶、门窗等； 10年的建筑的结构（Structure）质保，如承重墙，立柱，横梁等。 温哥华大大小小的建商如雨后春笋般涌现，对于钟意楼花的买家，如何在市场中避开风险并选购到物超所值的楼花呢？在签订购房合同与交付定金之前，一些潜在的风险和房地产开发销售法规（Real Estate Development Marketing Act）你一定要了解。 了解房地产开发销售法规 根据房地产开发销售法规（REDMA）的21.2章节，你有权利检阅开发商的物业章程（Disclosure Statement），从中你能看到物业土地说明、建材用料说明、公共财产、家电、家具等多项细则。 法规要求同时要求开发商公布建设开工日期和预计交房日期，以及任何可能会影响施工进度的因素。若有任何改动开发商都有义务告知买家。 咨询专业律师或者非开发商介绍的地产经纪，仔细审阅物业章程，确保你了解每一项条款。 看完物业章程后，也要仔细检阅购房合同，特别是所有需要简签（Initial Print）的地方。 购买楼花会带来很高的回报，但过程可能远非想象的那么简单。 REDMA 也存在漏洞并造成许多房屋诉讼案件。所以明智之举还是聘请有经验的房地产经纪、抵押贷款经纪和律师，保护你最大的权益并买到理想的楼花。 所谓楼花就是预售楼盘， 目前市场上大多水泥楼花都是在两到三年后交房，也就是在2016及2017年左右。购买楼花过程中， 合同是买方和卖方之间签署的，而订金（一般情况是房价的15％到20％）也同样交给卖方。由于成交及交房日期相对久远，一般情况没有律师，银行，会计等专业机构的介入；此时对于楼花的判断， 为买家服务的地产经纪就起到了至关重要的作用。 说到投资楼花， 不得不联系到最近出台的移民及签证政策，提高买价上限首够减免转名税（Property Transfer Tax)政策，汇率因素， 等等。今年年初联邦政府的一刀切投资移民政策出台， 6万多等待中的投资移民一夜间失去了移居加拿大的机会。这个政策的出台， 多多少少对大温房市有所影响，特别是部分高价房屋；而对于售价相对较低的现房公寓及楼花，却是一个好消息。移民政策虽然收紧，但签证政策放开，未来往返加拿大都是10年签证， 许多无缘移民加国的人，通过其它方式来到这里，居住的需要是钢性的，在尚未知晓未来是否能够移居本地的前提下，许多人会选择花少量资金租赁或购买一个公寓或Townhouse落脚。而选择购买楼花， 更是能给予购买者一定的时间策划未来。最近出台的提高买价上限减免转名税政策，数额由42万5提高到47万5， 也就是说，如果首次置业的本地居民， 购买47万5以下（某些房屋政府会酌情考虑50万以下）的房屋免转名税（Property Transfer Tax计算方法为房价的头20万1％余额2％）这无疑是对首次置业者的一大优惠，然而，无形中也推动了市场上低价房屋的售价，而楼花就是这一阵营的主力军。目前人民币对加币的汇率走势，又为大温房地产市场添砖加瓦，许多买家想借利率较低的良机，买到理想住房或把握好投资好时机。 在选择楼花时，除了以往许多同行提醒买家的一些比较常见的问题外，个人再补充关键几点。 位置 无需多说，location一直是投资关键，然而，我想强调的是把眼光放在现阶段还在发展而未来有可能成为焦点的位置，分析周边的生活便利性，人口比例，社区设施，环境等众多因素。比如，未来天车站沿线，据数字统计，列治文天车开通前后房价有高达30%左右的上浮空间；而目前正在建设过程中的常青线，也给从Lougheed路经Port […]

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September 7, 2017 · 1 min read

全方位解读在温哥华买房如何下Offer以及强Offer

Offer的定义和基本条款 Offer实际是Agreement of Purchase and Sale的简称，可以由买家，也可以由卖家准备，但通常由买家准备。OFFER一旦由双方签字同意后就具有法律效力。 常见的需要买家确立的条款主要是：购买价格、订金、交屋日期和OFFER附加条件。而最常用的OFFER附加条件是贷款和房屋检验，这主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时免受经济损失并无需承担法律责任。 买家出价（下Offer） 当买家确定了要购买哪个房屋后，买方经纪就会为买家准备一份出价合约并交给卖方经纪，俗称“下Offer”。要注意的是，下Offer是一个很正规很严肃的事情，因为这个Offer不仅仅是买家的买房意向，而且还是一份真正的购房合同，具有法律的约束力。一旦双方都同意上面的所有条款,大家就需要从法律上去执行合同。买卖双方通过各自经纪进行谈判，具体的动作就是双方的经纪根据买卖双方的意愿不断地在买房合约（Offer）上进行修改，买卖双方都需要在自己的修改上做签名以作法律认可。如果买卖双方通过谈判达成了协议，那么就进入了下一步“买家解除条件”。 买家解除条件（Subject Remove) “解除条件”是政府用来保护买家的。在买卖双方通过谈判达成协议后，双方都在出价合约(Offer)上签字认可，从法律上说，这个合约已经有法律约束力了,但是,政府为了保护买家,设立了“条件”。也就是说，买家在出价合同(offer)中可以加入条件，比如：买家必须要获得银行批下房屋贷款，才能买房。如果双方谈成了合约但是最后银行拒绝给买家贷款，那么买家尽管签署了合约，也可以不买房。再比如，买家要验屋后再决定是否买房，如果验屋后发现问题太多，维修费用超过一定数额，那么也可以不买房。 最常用的“条件”是以下5个： 1.买家银行贷款； 2.验屋； 3.阅读房子有关文件； 4.房屋能买房屋保险； 5.获得并同意卖家提供的“房屋状况声明”文件。 当买卖双方在Offer上根据谈判内容全部谈好后并双方签字了，买方这个时候就要去执行“是否可解除条件”的准备工作了,正常的时间大概是7-10天。一般买家在解除条件时需要做的： a.)银行办贷款 (办过银行预批房屋贷款（Pre-approval）的最快,2-3天搞定,没办过的时间会多出几个工作日) b.)验房：请专业验屋师验房。如果发现有重大问题，可以不买房。如果有小问题（每个房子包括新房子都会有小问题），那么双方谈判（要么是卖方自己出钱修理，要么是卖方给买方贴钱） c.)看房子的相关文件：买方经纪会帮客人看相关文件，比如该房子的Title Search. 如果里面有涉及到产权的问题，需要进一步验证。 出价合约（Offer）中的注意事项 1.价格 (Purchase Price, 不用说,这个最重要) 2. 定金 (Deposit, 没有固定的数字,大概为房价的5%左右,定金的提交日期一般在买家解除所有条件后的24小时内。) 3.成交日期 (Completion date,法律上的房产过户日期) 4.交房日期 (Possession Date, 俗称交钥匙的日期,一般比成交日期晚一天，也可以双方谈妥一个另外的日期) 5. 调整日期 (Adjustment Date, 也就是买卖双方的律师事务所计算各种费用例如地税,水电费用等等的日期) 6.附加条款 （Addendum）: 由于每个买家要买的房子都不一样, 所以要具体问题具体分析,但基本上有个大概的样本,最少有一页,但有些东西是强烈建议要有的，比如Subjects (条件)。 什么是Subject 除非在几个买家互相竞争自动主动加价争抢房子的情况下（这种情况一般发生的市场火爆的时候）,一般买方经纪都会帮买家在Offer(出价合同）的后面的Addendum（附加条款）处添加上“条件”(Subjects), Subject是用来保护买家的一个保护机制。一般来说，买卖双方在Offer里面谈好价格双方签字后，这个Offer就具有了法律上的执行力。但是，因为有了Subject这个保护机制，那么需要买家亲自签字声明”解除条件“（也就是解除保护机制），那么这个合同才能真正在法律上去执行。” 买家常用的Subject […]

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September 7, 2017 · 1 min read

详谈在温哥华买房验屋的目的及重要性

验屋的重要性在于它可以帮助屋主或买家理清房屋问题的主次,寻找出解决的办法,并可能发现之前被忽略的问题。这样在房屋的买卖中,双方都可以有的放矢,达到自己的目的。 验屋的目的通常有以下几种: 买前验屋： 这是最常见的买房程序。买家在看中一处房屋后,需要对该房屋作一个深入全面的了解,以便为整改,维修和装修做参考,并同屋主就相关的费用进行协商。验屋报告是双方进行价格协商的重要参考依据。验屋师通常会在报告中指出发现的问题和潜在的问题,买家可在验房后向卖方提出维修要求/补偿费用。 卖前验屋： 这是由现屋主提出的验屋要求,目的是对房屋在买卖前进行一下全面的了解。通过卖前验屋,屋主可以及时进行简单的维修,并对房屋存在的问题作出评估,这样在买卖的谈判中就能做到心中有数,避免受到不必要的损失。 阶段性验屋： 这类验屋并不牵涉到房屋的买卖。房屋的结构和部件随着时间逐渐老化,有些部件都有特定的预期寿命,有些屋主习惯每过一段时间做一次验屋,以对自己的房屋做一次全面的了解,希望及时发现潜在的问题,并将验屋的结果作为装修或维修的参考依据。如果每年做一次入冬检查，可增加房屋寿命。我们以后也会多讲解一下入冬检查的知识，敬请留意！ 验屋的意义何在？ 验屋是根据验屋师协会的《验屋标准》，通过视觉观和仪器的帮助，对建筑物的主要构成系统和构件的当前状况进行检查，找出明显和潜在的问题，并发现那些接近使用寿命的构件或设备，提出维修或改进的建议。按房型、规模的不同，验屋一般持续2-3个小时检验和拍照，最后当面完成《验屋报告》。验屋过程当中，验屋师会介绍一些房屋保养、维护的知识及注意事项，并解答顾客提出的问题。验屋的目的不是评估其价值，也不是解决其质量或使用问题，而是检查房屋的当前状况，让顾客对所买房屋有全面的、客观的了解，为顾客做买房的决定提供参考。顾客应综合考虑售价、验屋结果和贷款状况等各项因素，最后作出决定。验屋也是房产交易中保护买方利益的重要步骤。因为根据《房屋买卖协议》，验屋和贷款是最常使用的协议成立的先决条件。即只有买方对验屋结果满意后才能解除此条件，协议才生效。 验屋作为房产买卖中的重要一环，对买方来讲是非常必要的。 验屋的可靠性： 对许多人来说，买房可能是一生中最大数额的买卖和投资。这一决定不仅关系到投资效益，还有居住环境、生活质量等实用性问题。特别是初次置业人士，做出决定前 往往会思前想后、顾虑重重，其中最担心的就是房屋现有状况是否有问题，是否会影响将来居住以致再出售时的价值。那么如何对这些问题作出判断？验屋是最可靠 的方式，验屋结果会打消买方对房屋质量和使用状况的种种疑虑，帮助他们做出正确的判断与决定。 验屋的客观性： 买方在经历了数轮的选房、看房、讨价还价后，主要精力往往集中在价格、地点、室内布局、如何使用等方面，不仅没有时间、条件和技能来检查房屋质量和使用状况，而且对所选中的房子的看法常常带有主观因素。而验屋师是站在第三方中立的立场，使用其专业知识、经验和技能，利用专用时间对房屋状况作出客观、实际的评价。 验屋的全面性： 每幢房子，无论大小，都包含有建筑、结构围护系统，冷暖系统，供电系统，排水系统，保温通风系统等，验屋师会按照验屋师协会的《验屋标准》检 查房屋情况，内容涵盖以上所有方面，出具的验屋报告客观而全面。当然验屋师不可能精通所有专业，但他的知识、经验和接受的专业培训使他对每一个方面都具有 一定的知识，从而保证验屋结果的全面性。虽然有时买方可能是某一方面的专家，如结构工程师或电气工程师等，能发现一些本专业内的问题，但如果没有专业的培训和长期的经验积累，很难在有限的时间内全面检查各个方面并发现其中的问题。 验屋的知识性： 验屋过程中，验屋师会向顾客介绍许多房屋维护保养知识和一些设备的操作使用方法，并对具体的问题提出有针对性地改进意见或注意事项。因此，验屋过程是顾客学习房屋知识、了解未来生活环境的很好机会。另外，顾客还可以向验屋师咨询未来装修计划或改建方案等问题，验屋师会从专业的角度提出意见或建议，并提供一些实用信息。 验屋包括的内容： 室外场地及外墙； 屋顶； 室内； 结构系统； 保温及通风系统； 暖气系统； 冷气系统； 排水系统； 供电系统。 这些都是构成房屋、维持正常运转的最重要和最基本的构件、系统和设备，也是顾客最关心的、影响其做出买卖决定的主要方面。但有些内容不包括在验屋的 范围内，如：电视、电话系统，保安系统，水质量，空气质量，环境质量等。但验屋师也具有相关的知识，在发现问题时会建议顾客聘请其他专业人士做进一步检查。 验屋采取什么方式？ 验屋的方式是通过现场检查和一般性操作，并借助于一些仪器设备，对房屋的主要系统和构件的当前状况进行检查。验屋师主要凭借所接受的专业培训、专业知识和经验，借助于一些必要设备，通过检查表面情况来发现问题， 推断其成因及影响程度。验屋过程中可能会发现一些以前曾发生过的问题，但不能保证完全揭示所有问题。验屋师会对发现的问题提出一些建议，但无法预测当前正常的构件或设备将来何时会出什么问题，因此验屋具有时效性。验屋应在买卖双方都可接受的时间内完成，因此验屋具有时限性。 验屋的目的是发现房子的主要问题，因此验屋师会把主要精力集中在发现那些影响房屋安全、使用寿命和日常使用或会造成大额维修费的大问题上。验屋不可能发现和预测所有的问题，也不是任何一种担保或保险，但却能最大限度地让顾客规避风险，是 一种花钱少、比较现实可行的、且被广泛采用的了解房屋当前状况的方法。 卖房前需要验屋吗？ 卖房前验房的好处如下： 获得专业的整修建议，最大限度地降低卖房花费。获得对当前房屋的专业评价，做到心中有数。 如果有卖房前验房，就会对房价有较准确的估计，知 己知彼。以较小的投入来降低大额降价的可能性。 让买主在下OFFER前就能看到《验屋报告》，充分显示卖主对自己房屋的自信。 买主可以通过阅读《验屋报告》全面了解房屋现状，既可省掉验屋的费用。 如何选择验屋师？ 大多数人在买房时，只要不是买全新的房子都会安排验屋。由于对验屋这个行当不太熟悉，多数人都是透过经纪人推荐或是朋友介绍。验屋师待做完各项检查后会出具一份验屋报告，告知房屋存在哪些问题，买家据此向卖家提出维修意见或者在价格上做出些调整。这样一个过程因为时间的紧迫和人为的因素，常常会有很多疏失，造成买家的损失。这些疏失大致上是三种原因造成的： 对于一些老房子，部分地方由于年久失修或经过改建， 在这种情况下无法进入检查因此无法详细了解问题； 验屋师的配备和工具不够以至于无法发现问题或是无法将问题有效地呈现出来； 验屋报告包含了许多专业词汇而且是英文版的，买家常常会要求经纪人帮忙解读，有可能在超越了专业领域的情况下做了不正确的判断。 严格来说，验屋师的功能是在有限制的条件下尽可能地找出问题、发现问题的原因，让买家知道为什么会有这样的问题及问题的严重程度。 好的验屋师应具备以下三个重要条件： […]

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September 7, 2017 · 1 min read

First Time Buyer首次置业须知

购前思考 正在考虑和计划在温哥华购置您的第一个房产吗？以下15个常问的购房问题将给您提供一些提示信息和决策帮助。 1你的预算是多少？买家应提前核准贷款额度，预先获得贷款批准！ 买家应在购房前找银行贷款经理核对可贷款金额，需要提供详细的个人信息以更准更快得到审批。 2购房选择哪个区？ LOCATION,LOCATION,LOCATION! 购物，交通便利？是否靠近地铁和商业中心？这些都是考量的因素。最关键的还是要选择好的校区为孩子的未来做打算！ 3找一位本地资深地产经纪人！ 资深地产经纪人具有丰富的买卖实战经验，熟悉本地地产行情，选择一位可靠专业人士购置您理想的物业！ 4及时与您的地产经纪沟通以达到事半功倍的效果。 Time is Money! 争取在最短的时间内物色到理想的物业！ 5分析市场，瞄准目标，见好就收！ 温哥华目前还是卖房市场，好的位置好的项目自然超级抢手！搞清楚自己想要的， 适当得了解目前的市场状况，该出手时就出手！ 6与您的地产经纪人积极合作，合理协商！ 房产交易都是通过书面形式完成，每一步都不能疏忽，地产经纪是买卖双方沟通的桥梁。因此与您的地产经纪做好每一步的沟通和协商，以避免不必要的错误发生！ 7认真研读购房合同（Contract of Purchase and Sale）。 所有购房条件都清楚的写在购房合同里，如有任何疑问应立即询问您的房产经纪！ 8所看中的物业的价值。 购房合同有明确物业的标价，但是往往挂牌价格并非最后的成交价格，因此成交价取决于买卖双方谈判到什么程度以及房东是否愿意接受买家的offer。买家应该在签合同之前要求您的地产经纪准备一份CMA(Current Market Analysis)以拟定所看中物业的价值。 9购房定金。 一般为物业成交价的5%，通常以银行本票(Bank Draft)在取消条件Subject Remove的时候支付。 10物业过户日期（Completion Day)。 一般一天完成过户，之后1-2天拿钥匙。 11弄清楚房东是否在房屋交易中附带出售家具，家用电器等。 这些都可以在购房合同中以书面形式协商。重要的事说3边：过户之后要确保合同里包含的物件必须要跟看房时候的一样！ 12Offer的期限。 此为购房合同的重要环节，买卖双方必须在期限之前完成讨价还价；否则：要么offer无效；要么延长offer的期限。 13购房合同里的购房条件（Subject Clauses） 付定金之前必须要搞定贷款，验屋，读Strata文件等事宜。切记：请勿在没有把握的情况下匆忙解除条件。 14买家贷款事项。 通常7-10天搞定贷款事宜。 15验屋。 验屋是非常重要的一个环节，千万不可嫌麻烦忽略因小失大！ 准备好购置您的第一套房产了吗？ 如有任何购房问题，请咨询我们团队！我们专家团队第一时间为您提供一站式VIP客户服务。

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September 7, 2017 · 1 min read

公寓巧投资，原来你可以这样赚钱！

青山绿水环绕的温哥华2016年被世界权威杂志评为全球第三宜居城市！目前良好的自然条件和城市发展状况使许多全球投资人士趋之若鹜，其原因有5点： 1.温哥华城市房地产实力突出； 2.温哥华城市发展催生了租房需求； 3.温哥华房市仍是卖房市场、房地产市场供不应求； 4.温哥华许多年轻一代向往高品质生活方式并具备购房实力； 5.温哥华是世界性大都市，具有巨大经济增长潜力。 温哥华公寓非常具有投资价值 购买投资型公寓的五个定律 一：位置是首要前提： Location!Location!Location! 需要综合考虑的因素有：社区的种族分布、家庭收入、年龄群体、教育程度、学校排名、社区治安、交通便利、社区服务以及商业环境等。 二：选择开发商是重点： 好的开发商出品的公寓项目硬软件配置齐全、设计科学并且有工期保障，管理费比较稳定。 三：选择最佳楼层、户型、朝向等有技巧： 出租型投资公寓可选择室内面积较小、楼层合适的单位，较少的管理费是重点考虑的因素之一。合理考察周围生活环境：如果周围有好的中小学，宜主要考虑2房公寓提供给有孩子上学的家庭；如果靠近大学区，宜主要考虑一房公寓提供给大学生或者是单身上班人士。 四：永远不要把鸡蛋放在一个篮子里： 分散投资多个楼盘以降低风险，尽量不要在一个区域集中投资也不要集中投资同一户型、同一朝向或同一楼层的房子。 五：”买前不买后“是制胜法则： 一个位置佳、人气旺的区域，地产商都会开发多套的楼盘，而第一期一定是最能吸引购房者的。前期销售开发商只会找合作多年、有超强销售能力的房产经纪来推销。他们拿到的是VIP价格，拿到销售单位的时间越靠前，价格就越优惠，楼层和户型就越好。因此，VIP价格和开盘之后的大众价是有巨大差距的！炒楼花就是利用这种方式来投资获利的！ 投资出租型公寓的优点： ★风险小：每月有现金流（租客租金）来支付现金支出（房贷）； ★管理方便：时间支出少，可找专业公寓管理中介管理； ★贷款容易：银行更容易放贷； ★可分散投资：选择多个合适单位做长线分散投资。 书面租约(Tenancy Agreement)的内容及条款： ★租金金额及交租日期； ★租约期限（通常为一年）； ★租客人数； ★押金； ★Parking&Locker； ★装修事宜。 如何选择出租公寓？ ★物业外观是否吸引人； ★交通是否便利； ★是否为政府合法出租单位； ★是否具备各项房屋设施检查报告； ★计算投资回报率； ★找一个懂行的朋友再考察一下此物业。 温哥华楼花转让有高回报率 优势 ★比建成后便宜：用今天的价钱购买几年后的房； ★投入较少：签约时，买家只需支付售出价格15%-25%的定金，之后每半年支付5%，等到房屋竣工时才需去银行办理贷款； ★选择温哥华知名地产经纪可为您挑选到心仪的楼花单位以及解决后顾之忧！（我们团队与大温地区著名开发商长期保持良好合作关系，卖房事宜请咨询我们团队！） 2-5-10 房屋质量保证： ★2年的施工质量和材料质量：具体包括12个月的房屋内部所有设施 的质量保证； ★15个月的所有公共设施的质量保证； ★24个月的水电暖以及空调系统的质量保证； ★5年的建筑外观密封系统的（屋顶、外墙、门窗等）质量保证； ★10年的建筑结构（承重墙、横梁、支柱）的质量保证。 楼花转让的优势以及高回报率 ★转让价远远低于市场价可获高收益； ★银行房贷比较容易； […]

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September 6, 2017 · 1 min read

资产海外配置正当时，你了解多少？

在全球连接日趋紧密的今天，全球资产配置已经不是一个陌生的词汇 。在财富管理的市场中，人们对于未来思考更多的是：如何规避风险，如何守住财富。回答这个问题，我们能看到的最现实的路径就是：资产的海外配置！ 据统计，过去四年，高净值人群（一般只资产净值在600万元人民币/100万美元资产以上的个人）在境外投资的比例几乎增长了一倍，拥有境外投资的高净值人群所占的比例从2011年的19%增长到了37%；特别是那些可投资资产高达1个亿的超高净值人群，他们拥有境外资产的比例今年已经达到57%。 中国新闻网 “按照这种趋势，以后没有海外资产配置的富人会很少。”近日，侨外集团总裁丁颖建议，在做全球资产配置时，既要强调资产配置国际化属性，要做海外的资产配置，规避人民币贬值的风险，强调资产配置的多类别属性，包括身份、房产、资产等多种类别。总之，“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”。 举个例子，假设“中国市场”和“美国市场”的长期收益都是8%，标准差都是15%，但经验发现，每当中国市场上涨时，美国市场则完美下跌，反之亦然。那么，如果你持有100%“中国市场”或“美国市场”，投资结果均为8%收益，15%风险“；但如果你投资50%“中国市场+50%美国市场”，投资结果就变成了”8%收益i，0%风险”——因为风险被两国市场的完美负相关对冲掉了。所有回到标题：中国人为什么需要海外资产配置？抛开各种各样的个案理由不谈，有一个原因是共通的——对冲国家风险，顺便对冲汇率/利率/购买力风险。 1、海外资产配置：中国还在初级阶段 如果做一个横向比较，我们会发现中国人海外资产配置比例并不高。发达国家家庭海外资产配置目前约为15%左右，某些国家甚至更高，比如新加坡，由于自身市场太小，资本市场又发达，如不出户就可以全世界投资，所以比例更是高达37%。 而中国家庭的海外资产配置目前仅为4%~5%左右。也就是说，99%的中国家庭是没有海外资产的。即便是中国的高净值人群，海外资产配置比例也并不高。 今年，朋友圈、微博里都在发：王健林又在国外砸钱啦！潘石屹带着资产“外逃”啦！李嘉诚把钱搬到欧洲啦！可大众舆论却将这些新闻引向了一场有关“爱不爱国”的大讨论。其实这和爱不爱国、有没有责任感，都扯不上关系，纯粹是资本的逐利行为。对于资本来说，从不应该有国界！ 如果你的资产超过一亿美金，通常就需要Family Office来管理你的投资组合了，而这个投资组合是全球性质的，澳洲的地产、新加坡的基金、美国的国债、香港的保险。只要是风险收益评估达标，都会列在投资组合之内。资产到了这个级别，一般来说都会有稳定的收益和回报，这也就是为什么处于世界TOP1%的富豪资产能够一直积累、传承，和其余人不断拉开差距。 2、中国家庭投资现状：房地产为主 早期，中国人投资房地产只关注家庭所在地的城市，但目前已经开始全国范围内投资，比如投资回报率比较高的北上广深，以及海南、三亚、厦门、烟台等这样的旅游城市。 这是市场开放、信息公开、壁垒降低形成的必然趋势，照这个趋势发展下去，房产购买地也必定从全国延伸到全球。而这其实已经是现在进行时了！中国人目前海外房产投资的增速成倍上涨，进2014年就购买了超过300亿美金的海外资产。在2015年，中国人在澳洲总共投资了466亿澳元，其中243亿澳元投资在了地产，其他则分布在了农业、林业、渔业以及金融保险服务业。 其实过去十五到二十年的时间，中国绝大多数家庭财富的积累，只和一个因素有关，就是房地产。越早投资，投资越多，那么家庭财富累积越快。中国房地产市场现在基本已经走到了后期阶段，除了北上广深四个城市，其他的绝大多数城市都处在资产换手阶段。那么未来十五到二十年，中国家庭财富也会和一个因素高度正相关，就是海外资产的比例。 中国宏观经济现在面临着许多的问题和挑战，这个不用多谈，谈大环境没什么用，升斗小民，需要把握的就是未来的走势对于自己的家庭和财产有什么影响。就好比李嘉诚这个档次的，一定要赶快清空中国大陆的资产，然后转移到欧洲，这就是所谓的资产换手。而对于普通老百姓，尤其是改革开放三十年来才积累下来一定财富的中产家庭，将资产全部留在中国是风险很高的行为。 3、从“战略、战术”来分析全球资产配置 对于人生的规划，你无法确保每一个重大选择是正确的（人生不能重来），但你一定要做到规避重大风险。这些风险基本都是不以个人意志为转移的，例如战争、政治、环境、社会人文等等。在中国，大家议论和担心最多的往往就是政治带来的关于财产法律、财富观念和社会人文的变迁。 从这一点上来讲，不进行海外资产配置，风险是很大的。这几年，大量的财富顶尖阶层通过移民、绿卡、海外购置地产等方式在战略上规避风险，使得风险万一发生时能够全身而退；而对于中产阶级，做到这一点并不是太容易，因为毕竟被孩子、房子、工作等一大堆事情绑在了国内；但是起码，配置海外资产可以在战略上给中产留下一条退路，不至于在巨大风险发生时一无所有，任凭摆布。所以，这应该是每一个中产阶层在规避重大风险时必须要做的一个选择。 在战略上，你要相信并跟随比你高一层的财富阶层，因为风险嗅觉上，他们永远比你要敏感，而且，你每天努力的目标就是要在明天成为他们。所以，中产阶层，即使不能想财富阶层那样完成移民和海外购地，起码要战略性的配置部分海外资产。 在战术上，中产阶层最渴望的就是资产保值，增值和未来的财富自由。因而在战术上，你一定要追随专业的人。现在，所有大的财务公司和理财专户，都在寻找各种途径进行海外资产配置，将海外资产加入到自己的资产组合中去，你就要跟随这些专业大户，因为财务上，他们做的永远比你正确。 4、怎样进行海外资产配置 目前国内依赖投资驱动经纪增长，平均资产回报率下滑，投资海外市场的收益率在未来一段时期很可能超过在国内投资的收益率。在人民币国际化进程加快的步伐下，中国高净值富裕阶层的海外资产配置正当时，在综合性设置投资模块时，配置海外资产有较大的必要性。随着金融市场的完善和国家对外汇管制的逐步放开，人们投资海外的渠道也会越来越多，甚至通过互联网平台也能做。海外配置是财富管理中不可缺少的一个组成部分，对于投资于国外市场、境外市场的资金，投资者在短期内不能太着急。将资金配置到国外是一个长远战略，是一个长期的方向性决策，你需要做好一个投资计划，然后慢慢的一点点执行！ 海外置业，首选加拿大！ 近日人民币大幅连连贬值，不少专家估计，这将可能是人民币汇率长期下滑的开始。不少精明的投资者意识到“鸡蛋不能放在一个篮子里”，投资海外物业正当时，这样不仅能够抵御人民币贬值给投资人带来的资产缩水，还能让资产达到保值升值的效果，更重要的是资产多元化，起到平衡对冲风险的目的。 据国际投行最新调查报告显示：在中国人海外投资目的地里，北美占42.9%，澳新日韩占36.9%，欧洲占20.2%。首选北美的投资者主要考虑北美发达的经济条件、稳定的社会环境和良好的居住环境。 为什么北美置业首选加拿大？ 当然，对于资金量巨大，有海外生意背景的投资者来说首选还是美国，毕竟美国机会更多，而且美元升值趋势也明朗。但对于广大中产投资客而言，丰富自然资源和良好的社会环境的加拿大，应该是一个最佳的选择。 空气质量全球第一，风景如画的温哥华，平均房价却不到北京、上海的一半！ 加币兑人民币汇率处于历史地位 油价低迷，加币会在相当一段时间内保持弱势。从2013年开始，美元一路飙升，如今美元兑加元的升幅已经超过了29%。相对于人民币和加元来说，也在过去的两年里，相对上升了29%。这样，对于用人民币换加元置业的中国人来说，同样降低了成本。 加拿大宜居的自然条件 加拿大的温哥华、多伦多这样的城市一直被权威杂志评为全球最宜居的城市，面对北京等城市日益严重的环境污染问题，加拿大的自然条件优越，生活便利，也成为海外华人华侨首选的聚集地，温哥华的机场和部分道路还有中文指示牌和路牌！ 加拿大央行的“负利率”政策 加拿大低利率将会刺激房价持续上涨，为了刺激加拿大经济，加拿大央行甚至喊出“负利率”，有关专家分析，预期将会进一步刺激加拿大房地产的价格上涨！ 加拿大楼市供小于求 加拿大的房地产市场发展稳健、刚需强劲，由于政府质量控制严格，所以建设周期较长，目前市场明显供小于求，很多开发商开盘不到一月就售罄，温哥华甚至频现“周光盘”和“日光盘”和连夜排队的火爆场面！

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September 6, 2017 · 1 min read

在温哥华买房，到底买的是什么？

在温哥华买房，到底买的是什么？ 温哥华地处加拿大西海岸，三面环山，一面傍海。虽处于高纬度，但南面受太平洋季风和暖流影响，东北部有纵贯北美大陆的落基山作屏障，终年气候温和、湿润，环境宜人，还有得天独厚的自然美景，同时夜生活也极为丰富多彩，有一流的剧院、酒吧、舞厅、优质中餐、西餐、日韩料理等，使温哥华成为最适合享受生活主义者的乐园。 愿意在温哥华买房的人图的都是这里顶尖级生活质量，他们说“前半生的辛苦打拼，就是为了以后能有一块属于自己的有山有水的幸福家园，终于在温哥华，找到了。” 在温哥华买房，到底买的是什么？ 在温哥华买的不是房，买的是自在的呼吸，买的是蔚蓝的天空，买的是清新的空气，买的是是决定不继续在国内城市当吸尘器。在温哥华买的不是房，买的是清澈的湖水，买的是山区的溪流，买的是雪山的融水，买的是水管直饮水的健康保障。 在温哥华买的不是房，买的是宜人的气侯，买的是湿润的天气，买的是这里不太冷的冬天而不是北方漫长寒冷的冬季。在温哥华买的不是房，买的是人口密度小，买的是不再忍受国内开车限号，买的是不再忍受国内的人山人海。在温哥华买的不是房，买的是生活的享受，买的是不远处的阳光海滩，买的是不远处的崇山峻岭。在温哥华买的不是房，买的是绿色的健康食物，买的是餐厅里吃到的放心油，买的是前院可以自耕自种的一亩三分地。在温哥华买的不是房，买的是蔚蓝的太平洋，买的是夏日夜晚的海边漫步，买的是周末假日的出海垂钓。在温哥华买的不是房，买的是世代相传的永久产权，买的是有土斯有财的投资理念，买的是下一代的美好家园。